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房地产行业09年中期投资策略报告由复苏走

发布时间:2019-05-14 19:19:42

★房地产行业09年中期投资策略报告:由复苏走向泡沫(摘要)

今年前5个月,市场回暖程度远超预期。单月商品房销售面积和销售金额创新高、去库存化接近尾声、“地王”频现以及投资性需求日益强烈无不显示出当前楼市的繁荣。

审视当前的楼市,我们得出以下几点:1)改善性自住需求真实而庞大;2)婴儿潮所推动购房高峰仍在支撑当前的楼市需求;3)城市居民家庭资产负债表较为健康,具备较强的加杠杆能力;4)降息和二套房贷的放松对购买力的提升产生了实质性影响。

尽管我们认为今年以来楼市的复苏到目前为止仍然是由08年被压抑的自住需求爆发所推动。但我们较为担忧的是,井喷的货币投放量无法被实体经济所吸纳,转而溢出到房地产市场,并推动房价与地价持续上涨,以至房地产市场由复苏阶段过快地走向了泡沫化阶段。

我们测算得出本轮全国商品住宅单月均价上涨到5935元/平方米时,真实房价收入比与07年房价拐点时相同。若把5935元/平方米作为本轮房价上涨的理论极限,以5月的成交均价为基础,房价还有26%的上涨空间。此外,考虑到土地资源的稀缺性,以及开发商资金状况的改善,预计地价涨幅将超过房价。

扩张的货币政策可以促使房地产市场的复苏,同样紧缩的政策也可以终结房地产市场的过度繁荣。关注货币/信贷政策的变动,在政策变动的背后,我们认为固定资产投资增速将是关键因素。同时,我们提请关注租金和房价的背离,缺乏租金水平上升支持的房价上涨,也显示了房价上涨的趋于泡沫化。

继续推荐我们之前看好的三类公司:1)主动管理周期的公司,包括万科、金地和保利地产;2)资产型的公司,推荐泛海、上实、首开、北京城建和苏宁环球等;3)深圳项目较多的公司,推荐招地、华侨城和深振业。

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