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供求逆转上海楼市瘸腿我的钢铁

发布时间:2019-09-21 14:08:11

  供求逆转 上海楼市“瘸腿”_我的钢铁

  在2008年上海一次房展第24届上海房交会上,一位看房者向工作人员提了一个的问题:你能告诉我楼盘的地价是多少,你们的毛利率是多少吗?

  这个问题意料之中的被拒绝回答。但其中折射出的消费者心态,却令开发商颇为不安。当消费者越发理性,开始对房地产业的暴利刨根问底的时候,8年来各方齐力打造的高房价根基出现了松动迹象。事实上,在经济下滑和理性消费的双重影响下,上海楼市2007年供需两旺的局面已然消失:供应依然充足,但需求却快速缩水,这迫使上海楼市在2008年,不得不瘸腿走路。

  逆转的供求

  供求矛盾加剧,这个词在2007年频频出现,在2008年也常见到它的身影。只不过,同是一句话,二者含义却大不相同。

  2007年上海楼市的热度令人窒息,反应在供求比上,中瑞市场研究的数据显示全年供求比为0.67:1(约为1:1.49),而在一些月份,供求比甚至达到1:2以上。彼时,供不应求的紧张情绪弥漫市场,刺激了不少消费者抢购。但到了2008年,供求比的数据出现大逆转,在三季度达到了1:0.7,在某些月份甚至达到1:0.3,供应远大于需求。此时,人们讨论的话题已经从没房卖转移到难卖房,观望情绪空前。

  在逆转的供求关系背后,是上海楼市今年成交的极度低迷。2007年,上海商品住宅销售面积达到3279万平方米,不仅新盘热卖,就连存量房都从1000万平方米以上迅速消化至500万平方米左右;而2008年,据业内人士透露,商品房的成交面积约为2000万平方米,远远低于2007年,也跌破了业内人士心中2200万平方米的底线。此外,在供应正常增加的背景下,存量房在2008年迅速回升至843万平方米,预计明年将会再度突破千万平方米大关。

  造成这种逆转的原因,业内观点颇有分歧,但在按房价收入比测算的泡沫论上,不少业内人士还是达成一致。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉,按照此前房价收入比测算,上海房价应在2007年的基础上下调15%左右,但今年以来,即使拿9月均价与去年12月相比,上海房价仍然上涨了13%。这意味着,在9月价格的基础上,上海房价需要回调20%左右,才会趋于比较合理。而在三季度,虽然上海房价已经开始下调,但从幅度来看,整体仍有10%的跌幅空间。

  上海证券房地产分析师沈莉则表示,如果按3.3%的租金收益率计算,上海房价的泡沫大约为30%。如果按房价收入比来算,上海房价的泡沫大约为22%。考虑到当前上海房价已小幅回落,在人均可支配收入、租金没有大幅下降的前提下,测算得出的上海房价跌幅约在15%左右。

  而某分析人士指出,上海供求比的大起大落,除了自身运行规律的影响外,投资客在其中也起到了非常重要的作用。在2007年,上海楼市充斥着投资客的身影,不仅出现了炒房团,而且还卷进了许多普通百姓。这种感觉很像6124点的股市,熙熙攘攘,人来人往,但很多都是些怀揣梦想、想博一把的散户。这位分析人士称。

  事实上,在2007年年尾,充斥着淘金者的上海楼市已经出现疲态,供求比的逆转也恰是在那时出现,导火索便是央行的房贷新政。新政吓退了投资客,市场很快就从热变冷,这恰恰说明2007年的行情其实是不正常的。该分析人士说。

  而逆转的供求正在逼迫楼市降价。国家发改委和统计局发布的全国70个大中城市房屋销售价格指数显示,11月份,上海房价比去年同期出现了0.8%的下降,这也是该指数自2005年产生以来,上海首次出现同比价格下跌。虽然跌幅不大,但首跌的字眼却意味深长。

  谁在犹豫?

  缺了需求的上海楼市,犹如瘸了一条腿。但瘸腿前行的上海楼市心中却有一个大大的问号:需求都去那儿了?

  在第24届上海房交会上,注意到来自江苏的张先生。尽管衣服普通,其貌不扬,但其在金地集团的展台上爆出的言语还是令人一惊。张先生向工作人员宣称,自己手上有一批人要团购,希望得到一个合适的价格。你的开价太离谱了,我希望得到一个真实的价格。张先生说。

  在工作人员用蔑视的眼光拒绝他后,张先生显得很激动:你知道这个楼盘的拿地价是多少吗?你知道你们的利润率是多少吗?你们凭什么卖这么高的价格?如果你不能做主,请让你们经理来接待。当得到这位工作人员我就是负责人的答复后,张先生冷冷地离开了金地的展台。而随后从该工作人员的名片上留意到,原来其是中原地产的员工。

  这种中介除了忽悠,还能干吗。其实大家心里都有谱,拿个20%的利润就可以了,何必维持个高价让自己难堪。你别看今天他不降,到了明年,他该降还得降。你看看今天的房展,有多少人来?不靠我们,他们还能靠谁?在另一个展台,张先生向表示。

  张先生的话代表了很多投资客的心态。这意味着,仰赖投资客支撑高价的上海楼市,正在失去他们的欢心。而近期媒体热炒的温州炒房团重现上海,终被证明不过是开发商的一厢情愿:投资客的确在关注上海,但却远未到重出江湖的时刻。对此,爱玩房产投资的赵先生颇为不屑地表示:专业投资客都是聪明人,没有利益,谁会做嫁衣?

  而与张先生不同,在上海某着名地产集团供职的小钱面对开发商的橄榄枝犹豫不决。小钱所在的地产集团由于资金困难,银行又不肯房贷,于是准备重启旧招:由公司员工以零首付的方式买入公司房产,然后向银行提出按揭申请,由公司代为还贷,从而达到曲线贷款的目的。在小钱看来,不用付首付就能投资一套房产自然是天上掉馅饼的好事,但是其中蕴涵的风险也令他颇为踌躇。万一经济下滑厉害,房价跌了,或者公司没法替我们还贷款,那我岂不是要承担巨额的负债?小钱的犹豫,则代表了许多楼市小散的心声。

  而如果剔除张先生和小钱等大小投资客,我们又会发现许多这样的刚性需求:有新近被裁员而中止购房计划的小秦,有为公司前景担忧而不再关注楼市的晓敏,有意改善居住条件却突然遭受减薪而度日如年的阿平有实力的和没有实力的刚需们,正被经济下滑的趋势搅得心乱如麻,对经济危机的恐慌让他们眼中的楼市前景一片黯淡。用某位基金经理的话来说,就是肯定是涨不了了,那又何必去关心呢?只管等下跌就是了。

  现在看来,高价格只不过是当前上海楼市成交低迷的原因之一,现在困扰市场的,是经济下滑导致预期都在看空,这就类似于股市,大家预期都要跌,那市场就很难好起来。针对这些现象,杨红旭指出。而沈莉则表示,由于人们对未来收入的预期向下,上海楼市可能会呈现阴跌状态。

  破局有待时日

  面对当前上海楼市的困局,上海市政府出台了十四条救市新政,通过减免税费和提高公积金贷款额度等方式,意图重燃消费者对楼市的信心。政府的态度鼓舞了开发商的信心,也让很多业内人士看到了楼市未来回暖的希望。

  杨红旭认为,上海楼市目前正处成交量大幅萎缩,实质性降价刚刚开始,预期将持续到明年季度。至于第四个阶段:价格止跌回暖,成交量快速上升,很难预测何时会到来,这跟宏观经济的变化有关;如果稍稍考虑到世博因素,则2010年的可能性较大。

  而一些业内人士在接受采访时谨慎地表示,从目前中央和地方政府的态度来看,如果持续性出现刺激房地产政策,上海楼市有可能会在明年下半年回暖。在他们看来,上海楼市和其他城市的楼市不同,地方政府在土地供应上控制较好,而且无论是投资客还是自住客都有较大的潜力需求,只要政府能够提振消费者信心,上海楼市的反弹会一触即发。

  这种对上海发展前景的信心也在部分开发商中表露无遗。某地产企业董事长日前在年会上称,上海明年的经济发展依然看好,而江浙等地受经济冲击而停产或关闭的民营企业中,不少都在将资金流入上海,这些资金将会成为上海楼市前进的动力。政府、银行、开发商、持有房产者和欲购房者,都不希望房价下跌,房价还会跌下去吗?该董事长说。(来源:中国证券报)

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